Essas e outras perguntas foram feitas pelo Dr. Mahdi Al Aswad, diretor administrativo da Halcon Real Estate. Ele também tentou respondê-las analisando a situação atual no mercado imobiliário dos Emirados Árabes Unidos.
As taxas de juros dos empréstimos devem ser realmente tão altas?
Os juros dos empréstimos estabelecidos pelos bancos centrais têm certo impacto no mercado imobiliário. Quando as taxas de empréstimos caem, os preços das casas invariavelmente sobem e vice-versa.
Mas o que fazer com as taxas de juros estabelecidas pelas instituições que fornecem financiamento hipotecário? Que influência eles exercem sobre o mercado imobiliário no país? Vale a pena fazer essa pergunta em um mercado como os Emirados Árabes Unidos, onde o dirham está atrelado ao dólar e as taxas de empréstimo permanecem entre 9 e 10%. Afinal, o cenário "Se as taxas de juros caírem, os preços da habitação aumentarão e vice-versa" não funciona.
Empréstimos muito caros
A explicação de por que as taxas de juros dos empréstimos nos Emirados Árabes Unidos são altas é bastante simples - as taxas de juros em dirhams são maiores do que os juros bancários em dólares. As razões pelas quais as taxas de empréstimo são altas são muito mais complexas e não tão fáceis de entender.
Você deve se perguntar por que os bancos cobram 9,5% quando o dirham é mantido artificialmente em relação ao dólar há muitos anos. Não estamos falando da principal taxa de juros dos bancos, mas dos dois a três por cento adicionais que os bancos acrescentam "de cima" aos seus produtos. Por que não pode ser 1,5%? Obter um empréstimo em dólar significa uma linha de taxa de juros de 5,5%, e um empréstimo em dirhams custa 9,5%. Isso não faz sentido.
Nos mercados desenvolvidos, os credores geralmente são criticados por negligência em relação aos padrões de empréstimos à habitação. Aqui podemos criticar na direção oposta. Os bancos dizem que devem ter em mente os riscos ao conceder empréstimos à habitação em um mercado emergente.
Concordo que o mercado imobiliário dos Emirados não é tão estabelecido quanto, por exemplo, europeu ou americano, mas existem elementos de risco em todos os mercados, independentemente do seu grau de desenvolvimento. E, é claro, os riscos não podem dobrar os números, como acontece aqui. Passará um pouco mais de tempo e todas as consequências disso se tornarão óbvias.
Impacto negativo
Quando falamos de aluguel, do ponto de vista de restrições no limite superior de seu custo e controle sobre o arrendamento, vemos que esse assunto é motivo de preocupação para muitos.
O controle sobre o crescimento dos preços de aluguel, sem dúvida, afeta os proprietários (investidores) de moradias, que arrendam suas propriedades para os inquilinos. Devido aos altos juros bancários dos empréstimos, os investidores encontram-se entre uma pedra e um lugar difícil. No momento, os proprietários não têm permissão para aumentar os aluguéis anuais em mais de 7%, mas os bancos continuam cobrando 9,5% nos empréstimos contraídos. Bem, e como você deveria estar interessado em fornecer ao mercado um produto como habitação, obtendo um lucro de 7% ao ano e pagando ao banco 9,5%? O menos é de 2,5%, o que não é muito atraente para investidores e potenciais compradores de imóveis.
Os mercados imobiliários geralmente se desenvolvem devido à presença de dois fatores: oferta / demanda e financiamento. Nos Emirados Árabes Unidos, as questões de oferta / demanda são discutidas com muita frequência e em qualquer lugar. Infelizmente, a importância de se ter um fator como financiamento hipotecário e custos associados geralmente é reduzida.
No entanto, hoje, os empréstimos à habitação são uma questão mais importante para apoiar o mercado do que nunca, uma vez que uma quantidade enorme de imóveis está se aproximando do estágio de conclusão e comissionamento. No final, as pessoas devem poder comprar imóveis a preços acessíveis, e o valor do dinheiro, nesse caso, torna-se um fator-chave que mostra se eles podem pagar por isso ou não.
O que fazer
Parece-me que hoje estamos em uma situação em que avançar significa para os bancos uma revisão de suas altas taxas de juros sobre empréstimos hipotecários. Como podemos equilibrar o "teto" fixado do aumento do aluguel e do pagamento de juros sobre empréstimos a bancos? Como podemos superar essas altas taxas de juros?
Uma maneira é incentivar os investidores e promotores a financiar projetos e comprar imóveis por conta própria, deixando os bancos “ao mar”. O problema aqui é que isso limitará drasticamente o desenvolvimento do mercado. E quando o mercado imobiliário é como nos Emirados Árabes Unidos, onde todos devem estar ocupados e interessados, há um risco de estagnação.
Com base na minha experiência, direi que muitas pessoas vêm até nós e compram imóveis. Quando dizemos a eles que podem receber de 75 a 80% do financiamento, elas são simplesmente felizes. Mas então um banco entra em ação que os choca com suas taxas de juros. Muitos compradores estão familiarizados com as taxas de empréstimos em Londres ou nos EUA, e isso, sem dúvida, os impede de fazer uma compra nos Emirados. Eles já devem pensar duas vezes antes de decidir comprar um imóvel aqui.
O futuro
Meu argumento é que as altas taxas de empréstimos locais nos Emirados Árabes Unidos hoje deixam espaço para preços mais baixos, que valem a pena seguir, e esse novo mercado imobiliário passará a maturidade e haverá muito espaço para uma concorrência saudável. Vamos acompanhar os desenvolvimentos.
