No meio da crise econômica global, o colapso dos preços das casas e os locais de construção congelados eram normais em Dubai. No entanto, devido à atratividade desta cidade como centro turístico e de negócios, a situação começou a melhorar rapidamente, mas havia um caminho longo e difícil à frente da recuperação total.
E em 2012, a declaração de que os melhores tempos voltaram para o mercado imobiliário de Dubai não é mais infundada, isso é indicado pelos dados de empresas de consultoria e agências de classificação. De acordo com o Departamento de Terras de Dubai, no primeiro semestre de 2012, o volume de transações imobiliárias aumentou 21% em comparação com o mesmo período do ano passado e atingiu 63 bilhões de dirhams (US $ 17,2 bilhões). As taxas de aluguel começam a crescer, as empresas de desenvolvimento retomam a construção congelada anteriormente e anunciam o lançamento de novos projetos. No entanto, a maioria dos estudos concorda que o aumento dos preços e taxas de aluguel é desigual em diferentes segmentos do mercado imobiliário de Dubai e está se tornando mais fragmentado. Então, quão grande e estável é a revitalização do mercado, e o que realmente acontece com os preços, especialmente nas chamadas "propriedades livres" - áreas em que os estrangeiros podem comprar imóveis em imóveis?
Vamos tentar descobrir isso com a ajuda de especialistas do mercado imobiliário de Dubai.
Compra de imóveis residenciais
No mercado imobiliário residencial, há um aumento bastante rápido nos preços. No entanto, concentra-se principalmente no segmento de moradias, onde os preços já atingiram ou excederam o nível pré-crise. O relatório da empresa de consultoria Global Market Perspective, Jones Land LaSalle (JLL), referente ao terceiro trimestre de 2012, observou um aumento de 23% nos preços das villas em Dubai nos últimos 12 meses. Ao mesmo tempo, os apartamentos aumentaram de preço em apenas 4%.
Há uma demanda crescente por vilas e moradias em áreas como Springs, Meadows, Arabian Ranch e Ilhas Jumeirah. Por exemplo, na área de Springs, o custo de uma moradia de dois quartos alcançou 1,5 milhão de dirhams (cerca de 410 mil dólares) e com três quartos - 2,2 milhões de dirhams (cerca de 600 mil dólares). Em comparação com o ano passado, os preços subiram de 25 a 30%, especialmente um rápido crescimento foi observado no terceiro trimestre de 2012, quando o preço de uma moradia de dois quartos subiu de 1,38 para 1,5 milhão de dirhams (de 380 para 410 mil dólares), e moradias de três quartos - de 2,0 a 2,2 milhões de dirhams (de 550 a 600 mil dólares).
Os apartamentos residenciais aumentam o preço mais lentamente, embora muito dependa da popularidade de cada área em particular. Em projetos de prestígio com boa localização, como Jumeirah Beach Residence e Dubai Marina, os preços estão subindo rapidamente, mas em segmentos de menor prestígio, eles podem não mostrar dinâmica positiva. Também deve-se ter em mente que, embora projetos imobiliários, incluindo projetos muito grandes, tenham começado a ser lançados novamente em Dubai nas últimas semanas e meses, eles não chegarão ao mercado em breve. Até então, devido a vários "perdidos" devido à crise dos anos em Dubai, haverá uma oferta limitada de novas habitações.
Comentado por Imex Real Estate
Dmitry Strakhov: "De fato, muitas agências mundiais de consultoria relataram recentemente que o mercado imobiliário de Dubai sobreviveu aos efeitos da crise econômica global e começou a crescer de forma constante. É verdade que o grau e tamanho dos aumentos de preços da habitação dependem de fatores como: área, distância do mar, desenvolvimento de infra-estrutura etc. No entanto, pode-se notar um crescimento bastante estável do mercado imobiliário de Dubai como um todo; além disso, estamos falando tanto do mercado de aluguel quanto do mercado de vendas. "desenvolvedores, como Emaar e Nakheel, estão vendendo muito rapidamente, o que significa que a confiança dos investidores está sendo restaurada. Boa demanda e limitada, por razões objetivas, o fornecimento de novas habitações, especialmente costeiras, cria as condições para aumentos de preços estáveis".
Habitação de aluguel
Um cenário semelhante está surgindo no mercado imobiliário com o retorno aos indicadores pré-crise. Ao mesmo tempo, o aumento das taxas de aluguel é mais uniforme do que a alteração nos preços de vilas e apartamentos. O mesmo relatório da Perspectiva de Mercado Global da JLL para o terceiro trimestre de 2012 mostrou que o custo do aluguel de moradias por doze meses, de setembro de 2011 a setembro de 2012, aumentou 7%, e para apartamentos - 5%. Além disso, embora os aumentos nos preços dos imóveis sejam notavelmente mais altos em áreas de prestígio do que nos mais modestos, as taxas de aluguel estão subindo em um e outro segmento. Por exemplo, um aumento significativo nos preços de aluguel foi registrado em áreas orçamentárias como Discovery Gardens e International City.
Em Discovery Gardens, a área de desenvolvimento de baixo custo de Nakheel, as taxas de aluguel aumentaram 25% desde o início de 2012. O aluguel de um apartamento nesta área agora custa de 32 a 38 mil dirhams (de 8,7 a 10,3 mil dólares) por ano, enquanto no primeiro trimestre de 2012 foi de 25 a 27 mil dirhams (de 6800 a 7350) dólares). O custo do aluguel de um apartamento de um quarto atinge 43-52 mil dirhams (11700-14100 dólares), enquanto no primeiro trimestre de 2012 não excedeu 38-40 mil dirhams (10300-10900 dólares). Embora o aluguel de imóveis de luxo em Dubai não seja tão caro, por esse indicador ainda é um dos primeiros lugares do mundo. Por exemplo, o Prime Global Rental Index da empresa de consultoria Knight Frank, que mostra a taxa em que 5% dos imóveis residenciais de maior prestígio da cidade estão ficando mais caros, cresceu 3% desde o início do ano. Por causa disso, Dubai ficou em 9º lugar entre as cidades do mundo incluídas no relatório, à frente de outras Cingapura, Hong Kong e Moscou e perdeu apenas para cidades como Nova York, Xangai, Pequim, Zurique e Toronto.
Comentado por Imex Real Estate
Eduard Burakov: "A demanda por aluguel de imóveis residenciais em Dubai tem crescido constantemente ao longo do último ano e meio. Isso se deve principalmente ao aumento da população de Dubai e ao fluxo contínuo de cidadãos estrangeiros estrangeiros. Esse fator indubitavelmente indica o crescimento da economia do emirado. Além disso, Dubai está puxando inquilinos de emirados vizinhos, atraindo-os com um alto padrão de vida e uma infra-estrutura mais desenvolvida.As autoridades de Abu Dhabi chegaram a proibir funcionários públicos de alugar casas em Dubai, já que muitas pessoas preferem ganham vida em Dubai, enquanto trabalhava em Abu Dhabi. E isso é, apesar das viagens diárias mais de 100 km em uma direção. "
Mercado imobiliário de escritórios
Talvez a situação mais controversa seja observada no mercado imobiliário de escritórios em Dubai. Por um lado, de acordo com várias fontes, a demanda por escritórios em Dubai voltou ao nível pré-crise de 2007. Isso foi facilitado pelas empresas mundiais de petróleo e gás que estão vindo ativamente para Dubai para aproveitar os altos preços dos hidrocarbonetos e encontrar novos mercados. Uma parte significativa da demanda recai sobre as empresas que já operam em Dubai, que estão se expandindo devido ao crescimento da economia do emirado e à alta atividade comercial na região.
Ao mesmo tempo, em Dubai, existe um excesso de oferta de imóveis para escritórios, o que afeta negativamente as taxas de aluguel e de ocupação. Ao mesmo tempo, volumes significativos de espaço para escritórios de alta qualidade estão sendo constantemente comissionados, por exemplo, na área de desenvolvimento ativo da Baía de Negócios.
Como resultado, o preço do aluguel é mantido em um nível estável apenas em propriedades de luxo com uma boa localização. Por exemplo, na área da International Financial City, o segmento de maior prestígio no mercado imobiliário de escritórios, as taxas de aluguel são mantidas em AED 2.700 (US $ 750) por metro quadrado por ano. O custo relativamente estável do aluguel de escritórios da Classe B na área de Tecom, onde a média é de 1100 dirhams (cerca de US $ 300) por metro quadrado anualmente.
No entanto, a Tecom, assim como as Business Bay e Jumeirah Lake Towers, possui uma alta porcentagem de espaço desocupado e, em complexos de escritórios mais antigos, os proprietários são ainda mais obrigados a reduzir constantemente as taxas de aluguel para atrair inquilinos.
O que vem pela frente?
O mercado imobiliário de Dubai está terminando de limpar os escombros da recente crise e se preparando para um novo salto. Sobrevivendo à crise, os promotores imobiliários colocam suas finanças em ordem e relatam crescimento nos lucros, projetos congelados anteriormente começam a ser concluídos, pois o estado completamente sem esperança está à procura de novos investidores.
Pela primeira vez desde o início da crise, os principais players do mercado anunciaram novos projetos. O capital voltou a fluir para Dubai de toda a região, e não apenas porque confirmou seu status de “porto seguro”, com excelente infraestrutura e clima de investimento.
Ao mesmo tempo, todos os principais players não desejam repetir os preços disparados de 2007-08, em que a participação do componente especulativo foi muito alta. As maiores empresas de desenvolvimento Emaar e Nakheel, que quase simultaneamente limitaram a possibilidade de revenda especulativa de apartamentos e moradias inacabadas em seus novos projetos, também deram passos nesse sentido. Assim, os aumentos dos preços dos imóveis não serão tão rápidos quanto durante o boom anterior à crise. Mas para aqueles que procuram uma oportunidade de investimento a longo prazo, novas oportunidades estão se abrindo em Dubai. Só é necessário abordar a seleção de objetos de investimento com muito cuidado.
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