O primeiro semestre de 2014 mostrou que o mercado imobiliário em Dubai está se tornando mais maduro, ganhando a estabilidade inerente a todos os setores em constante desenvolvimento. Uma espécie de barômetro para sua estabilização foram os relatórios de empresas de consultoria e análise mundialmente famosas, monitorando atentamente as flutuações no crescimento e na queda de preços. As conclusões que podem ser tiradas com base em uma imagem bastante otimista.
Estabilização do mercado
Se no final de 2013, a maioria das agências líderes, reconhecendo em suas previsões um aumento sem precedentes nos preços dos imóveis residenciais no valor de 33%, previu um aumento adicional no setor imobiliário em Dubai no pico dos indicadores de preço, então, no final do primeiro trimestre de 2014, ficou claro que o mercado se estabilizaria muito mais mais cedo do que o esperado.
Especialistas de uma das maiores e mais respeitadas agências analíticas Jones Lang LaSalle, em um relatório para o primeiro trimestre de 2014, observaram que a previsão de investimentos para o mercado imobiliário de Dubai continua a melhorar constantemente. Segundo o JLL Business Confidence Index, no último trimestre de 2013, esse indicador atingiu o nível de 144,3 pontos, 8% a mais do que no mesmo período do ano anterior. A economia de Dubai, de acordo com o Departamento de Desenvolvimento Econômico, continuará se fortalecendo em 2014 em grande parte devido à estabilização do mercado imobiliário - de acordo com a previsão, o PIB de Dubai em 2014 deve atingir 4,7%.
No início de 2014, como observaram os especialistas da JLL, o mercado imobiliário em Dubai entrou em uma nova fase de desenvolvimento, aproveitando o aumento da demanda por moradias. Eles chamaram o aumento dos preços de aluguel e venda no emirado de "lógico e previsível", especialmente após a onda de queda da demanda observada em Dubai em 2008-2009. Outro indicador de crescente confiança dos investidores foi o aumento no valor total de todas as transações de vendas realizadas em Dubai nos últimos seis meses, que aumentaram 30% e totalizaram US $ 29 bilhões.
Em janeiro de 2014, de acordo com um relatório da JLL, duas novas agências governamentais foram criadas em Dubai para melhorar a atratividade do emirado para investidores e turistas globais. Eles eram a Agência de Desenvolvimento de Investimentos de Dubai e a Corporação de Marketing Comercial e de Turismo de Dubai. Além desses sinais óbvios de óbvio "crescimento" e fortalecimento do mercado imobiliário de Dubai, também foi registrado um aumento na atividade do mercado de ações no início do ano. Vários grandes promotores imobiliários de Dubai, incluindo a Emaar, foram os primeiros a anunciar sua intenção de fazer uma oferta pública inicial (IPO) em um futuro próximo para vender suas ações nas bolsas de valores globais.
Os especialistas da JLL, assim como muitas outras agências líderes mundiais, via de regra, conduzem uma análise completa das principais tendências do mercado imobiliário e são sensíveis ao pulso da cidade, de modo que as previsões feitas por eles raramente são errôneas. O único erro que os especialistas da JLL cometeram foi a previsão de que os preços dos imóveis atingirão o nível pré-crise em 2013 - início de 2014, o que não ocorreu graças às medidas oportunas adotadas pelo governo de Dubai e possivelmente devido a previsões de alerta semelhantes. Se você acredita no relatório da JLL para o segundo trimestre do ano, hoje o futuro do investimento em imóveis no Dubai parece mais do que encorajador. Nele, os especialistas da agência refletiram a tendência principal do ano - a uma queda na taxa de crescimento dos preços.
De acordo com Craig Plumb, chefe da divisão da JLL no Oriente Médio, as medidas tomadas pelo governo de Dubai para evitar especulações em moradias, bem como o próprio aumento excessivo de preços, que começou a afetar diretamente o nível de demanda, levaram a uma desaceleração dos preços dos imóveis em Dubai durante segundo trimestre do ano. No momento, o desenvolvimento ascendente do mercado imobiliário de Dubai ainda está em andamento: de acordo com os indicadores anuais do segundo trimestre, os preços da habitação aumentaram 36%. No entanto, de acordo com indicadores trimestrais, é óbvio que o ritmo desse desenvolvimento desacelerou visivelmente no segundo trimestre do ano, quando os preços subiram em média 6%, em comparação com 10% no primeiro trimestre do ano. O aumento dos preços de aluguel no segundo trimestre também diminuiu: de 7% no primeiro trimestre para 3% no segundo trimestre. O declínio nas vendas também indica a estabilização do mercado imobiliário superaquecido de Dubai. Assim, o relatório da JLL diz que, de acordo com dados de maio deste ano, o volume de transações para a venda de moradias, em particular, diminuiu 50% em relação ao mesmo período do ano passado. No entanto, deve-se notar que essa tendência de queda nas taxas de crescimento não deve causar preocupação de nenhum ponto de vista. Sim, agora não é hora de lucro rápido, dizem os especialistas, mas preços mais baixos são benéficos a longo prazo. Por um lado, garante que, em um futuro próximo, não enfrentaremos outra "bolha de sabão" e, por outro lado, dará aos potenciais investidores a oportunidade de "acompanharem" os escorregões constantes devido aos rápidos aumentos de preços, a oportunidade de investir os fundos disponíveis.
Habitação de luxo
O declínio generalizado dos preços da habitação em Dubai no primeiro semestre deste ano foi refletido em todos os setores do setor imobiliário, mas não se esqueça que o valor médio da taxa de crescimento dos preços é um indicador médio, mas, na realidade, diferentes setores podem mostrar resultados muito diferentes. , dependendo de vários fatores. Um desses fatores é o balanço de oferta e demanda, que, de acordo com outra agência de consultoria e análise Knight Frank, dá origem às principais tendências na formação de preços de propriedades para diversos fins e categorias de preços.
A Knight Frank, em particular, compila regularmente o Prime Global Cities Index, que também reflete o nível dos preços das moradias premium, para a demanda por moradias de luxo de elite em todo o mundo. E como Dubai é, até certo ponto, o centro mundial de concentração de imóveis de elite, devido às condições fiscais favoráveis para os investidores, esse indicador é mais do que relevante para o emirado. "À medida que a crise na zona do euro desaparece e a situação econômica geral melhora", disse o relatório final da Knight Frank de 2013, "a demanda por imóveis de luxo em todo o mundo está crescendo constantemente, apesar do fato de que os mercados financeiros podem fornecer uma porcentagem bastante baixa rentabilidade ". O Prime Global Cities Index para Dubai no último trimestre de 2013 indica que a taxa anual de crescimento de preços neste trimestre foi a mais alta desde 2010, mas a taxa de crescimento trimestral foi a mais baixa desde 2012.
Em março de 2014, a Knight Frank publicou uma classificação das cidades mais caras do mundo em termos de custo de um metro quadrado de imóveis de elite. Das 20 cidades do mundo analisadas no relatório Knight Frank, Dubai ocupa a 19ª posição em termos de preços de imóveis premium, apenas a Cidade do Cabo é mais baixa, onde por US $ 1 milhão você pode comprar 215,1 m2. m de habitação de luxo. Ao mesmo tempo, os especialistas da Knight Frank enfatizam que os preços de Dubai para moradias de luxo ainda têm espaço para crescer. Assim, por US $ 1 milhão em Dubai, você pode comprar 146 metros quadrados de habitações premium, seis vezes mais que em Londres, sete vezes mais que em Hong Kong e 10 vezes mais que em Mônaco. Outras grandes cidades do mundo, como Moscou, Mumbai e Istambul, também permanecem mais caras que Dubai, em termos de custo de 1 metro quadrado de imóveis.
Em relação ao ritmo e ao volume dos aumentos de preços, Dubai, segundo o relatório da Knight Frank, ficou em 7º lugar em 10 cidades no relatório e em 8º na capital dos Emirados Árabes Unidos, Abu Dhabi. Dubai e Abu Dhabi assumiram essas posições nesta lista devido ao crescimento dos preços das habitações premium em 17% e 15% em 2013, respectivamente. Na segunda metade do ano, de acordo com o relatório mais recente da Knight Frank, os preços das moradias premium subirão de 10 a 15%, em grande parte devido ao fato de que nos próximos 18 meses não serão comissionados tantos objetos nesse setor, que, é claro, provoca alta demanda. Assim, os imóveis de elite em Dubai são um dos objetos mais rentáveis para investimentos, cuja capitalização está crescendo de maneira constante.
Boom da construção
Poucos em qualquer outra cidade do mundo por semana, há tantos anúncios sobre o lançamento de novos projetos, como em Dubai. Mas, como observam os especialistas da agência analítica CBRE, o emirado não só é capaz de aceitar organicamente, mas também precisa de pelo menos 30 mil novos imóveis.
Hoje, o boom da construção tornou-se a realidade cotidiana da "cidade do futuro", difícil de imaginar sem canteiros de obras em larga escala e uma floresta de guindastes de construção. No entanto, nas áreas da cidade que são populares entre investidores, compradores de casas e turistas, há cada vez menos espaço livre para o desenvolvimento; portanto, o custo da terra aqui cresce constantemente, o que significa que os preços das casas recém-construídas também estão subindo. Mas, como mencionado acima, há um limite para os preços, então os desenvolvedores de Dubai estão cada vez mais olhando na direção de parcelas mais lucrativas em áreas remotas de Dubai. Os compradores de moradias, que desejam reduzir o custo da compra, também procuram por lá.
Um relatório recente da agência analítica da CBRE sugeriu que os desenvolvedores de Dubai construíssem mais moradias de classe média em áreas remotas de Dubai. Segundo a CBRE, este ano os desenvolvedores construirão cerca de 17 mil unidades de novas habitações em Dubai. A maioria das propriedades residenciais será criada como parte de mega-projetos de grande escala em áreas como Dubailand, Jumeirah Village Circle e Dubai Silicon Oasis. Em apenas uma semana de abril, de acordo com a CBRE, três grandes players do setor imobiliário - incorporadoras Emaar, Dubai Properties e Lootah Real Estate - anunciaram o início da construção de 845 novas propriedades nos arredores de Dubai.
O rápido crescimento dos preços dos imóveis, embora tenha diminuído no primeiro semestre de 2014, está cada vez mais forçando muitos compradores a procurar opções de moradias de preço médio mais acessíveis, o que cria uma maior demanda por essas propriedades. Mais do que a construção em larga escala de instalações em todas as áreas de Du-bai também é mencionada em vários relatórios da empresa analítica Meed Insight. De acordo com a classificação do escritório, Dubai, pelo segundo ano consecutivo, ficou em primeiro lugar no número e na escala de projetos de construção. Os Emirados Árabes Unidos como um todo e Dubai em particular novamente assumiram uma posição de liderança entre todos os países do Oriente Médio no ritmo e no volume de projetos de construção. A maioria dos projetos mencionados foi implementada em Dubai, onde em 2013 foram gastos US $ 20,6 bilhões em construção, o que representou quase 52% do orçamento total do setor de construção nos Emirados Árabes Unidos. O custo total dos projetos de construção de várias instalações que ainda precisam ser implementadas em todos os países da região do Oriente Médio é de mais de US $ 1 trilhão, dos quais US $ 428 bilhões caem para os Emirados Árabes Unidos. Assim, nos próximos cinco anos, os Emirados Árabes Unidos também têm todas as chances de manter uma posição de liderança no ritmo e no volume de construção.
Neste ano, o valor total dos contratos de construção em Dubai atualmente é de mais de US $ 100 bilhões, o que nos permite falar sobre um aumento mais do que o dobro nos volumes do setor em relação ao ano passado. Ao mesmo tempo, nesta fase, projetos mais ou menos grandes em Dubai são iniciados e de propriedade do setor público ou controlados por ele. Muitos projetos grandes e importantes para a cidade, anteriormente "congelados", são novamente revividos e estão em fase de conclusão.
Entre eles - uma linha de bonde, linha de metrô e Palm Jumeirah Mall, na famosa ilha artificial. Tudo isso inspira investidores com grande confiança e nos permite ser otimistas sobre o futuro do setor de construção em Dubai, de acordo com um relatório da Meed Insight.
Desenvolvimento completo
No final do ano passado, todas as agências analíticas observaram que o mercado imobiliário de Dubai está se desenvolvendo não apenas rapidamente, o que causou preocupação, mas também de maneira abrangente, o que inspirou confiança. A retomada do mercado capturou todos os setores, sem exceção, e continuou em 2014. Um sinal óbvio da crescente confiança dos investidores tem sido o aumento do número de empresas que fazem negócios em Dubai. E isso, por sua vez, não poderia deixar de causar um aumento nos preços no mercado imobiliário de escritórios, como observaram os especialistas da CBRE. A empresa de análise e consultoria CBRE realizou um estudo com mais de 70 grandes corporações internacionais, que geralmente ocupam 25 milhões de metros quadrados de escritórios em todo o mundo, e descobriu que o percentual daqueles que planejam expandir suas empresas no Oriente Médio no futuro próximo em um ano aumentou de 24% para 30%. Hoje, uma em cada três empresas internacionais pesquisadas pela CBRE planeja identificar sua presença na região do Oriente Médio, onde Dubai é o local mais atraente.
A principal tendência neste mercado no futuro, segundo especialistas, continuará sendo a prioridade da qualidade dos imóveis para escritórios, o que significa que áreas e complexos como DIFC, Dubai Downtown e Tecom estarão em maior demanda. Outros 850 mil metros quadrados de escritórios serão comissionados em Dubai este ano. Em 2014, especialistas de outra empresa analítica global líder, Cluttons, também notaram um aumento do interesse dos investidores em imóveis industriais e comerciais nas zonas econômicas livres de Dubai e previram um aumento adicional no interesse em projetos nesse setor.
De acordo com Cluttons, as zonas econômicas livres começarão a ter uma demanda especial, onde o número de imóveis comerciais e industriais gratuitos está diminuindo constantemente, como na Cidade Industrial de Dubai da Zona Industrial Livre ou no Parque de Investimentos de Dubai. Assim, especialistas na maioria das agências de análise e agências de consultoria concordam em um futuro promissor para investimentos imobiliários em Dubai e nos Emirados Árabes Unidos. Nesse sentido, a estabilização de preços do mercado só pode se tornar um benefício adicional para quem conta com perspectivas de longo prazo.
Você pode obter informações adicionais sobre a compra de imóveis em Dubai com os especialistas da IMEX Real Estate pelo telefone em Moscou +7 (495) 5100008, telefone gratuito nos Emirados Árabes Unidos 800-IMEX (8004639) ou enviando uma solicitação pelo e-mail [email protected].
