Sem dúvida, deve passar algum tempo para entender como essa ou aquela lei realmente funciona. Não se esqueça que os Emirados Árabes Unidos estão atualmente no caminho de estabelecer sua estrutura regulatória que possa proteger e proteger investidores e criar as melhores condições para os desenvolvedores.
Vamos olhar para o passado recente. Em 31 de agosto de 2008, foi publicada a Lei 13, cujo artigo 11 foi aplicado se o comprador, de acordo com o contrato de venda de imóveis, violar uma de suas obrigações. Após 30 dias da data da notificação do comprador, o Departamento de Terras do Dubai Emirate tem o direito de continuar o procedimento conhecido para rescindir o Contrato de Compra e Venda entre o desenvolvedor e o comprador e, de acordo com o parágrafo 2, se o comprador não encontrar uma maneira de se proteger sob o contrato, o desenvolvedor será forçado a rescindir o contrato e reter não mais de 30% das compras já efetuadas pelo comprador na data do término dos pagamentos. Isso, é claro, causou inúmeras perguntas aos desenvolvedores, que motivaram sua insatisfação com o fato de os 30% mencionados na lei não serem suficientes para compensar os custos incorridos por eles. Assim, se o comprador pagou 5% ou 10% como depósito de uma propriedade em particular, de acordo com a Lei, em caso de rescisão do contrato de venda, 30% do depósito para o desenvolvedor mal é suficiente para cobrir as chamadas despesas de "bolso", como, por exemplo, pagar uma certa porcentagem aos agentes de vendas. Como resultado, temos uma situação em que o desenvolvedor é forçado a aceitar a perda, que é inaceitável, ou entrar com uma ação contra o comprador em tribunal.
O próximo passo foi a adoção de um boletim de 10 de novembro de 2008, emitido pelo Departamento de Terras de Dubai. A carta mencionada continha um único objetivo - esclarecimento do Artigo 11. Desta vez, o incorporador teve o direito de reter 30%, mas do valor total do Contrato de Compra e Venda de Imóveis, mais 30% de todos os pagamentos feitos. Assim, após a rescisão do contrato, o desenvolvedor teve o direito de reter seus investimentos e efetuar o pagamento final com o comprador somente após a revenda deste imóvel.
A carta de informação, no entanto, aplica-se apenas aos contratos de venda celebrados após a entrada em vigor da Lei nº 13 e, no caso de rescisão do contrato celebrado antes da entrada em vigor da lei, é feita referência aos termos do próprio contrato.
A carta, diferentemente do artigo 11, apoiou mais os desenvolvedores, e sua publicação causou uma reação mista entre os investidores, uma vez que a carta não tinha o status de uma emenda oficial à Lei 13, que possibilitava aos compradores questionar os links dos desenvolvedores para esta carta. Portanto, há uma necessidade urgente de adotar um documento oficial mais claro, complementando o Artigo 11, que acabou se tornando a Lei Nº 9. Esta Lei se aplica a todos os contratos de compra e venda de imóveis, independentemente da data de sua conclusão, seja até ou após a entrada em vigor da lei.
Portanto, há uma necessidade urgente de adotar um documento oficial mais claro, complementando o Artigo 11, que acabou se tornando a Lei Nº 9. Esta Lei se aplica a todos os contratos de compra e venda de imóveis, independentemente da data de sua conclusão, seja até ou após a entrada em vigor da lei.
As datas permaneceram inalteradas. Após 30 dias a partir da data da notificação do comprador, o desenvolvedor tem o direito de rescindir o contrato e reter o valor, dependendo da fase da construção. Assim, se o desenvolvedor cumprir suas obrigações de construção em pelo menos 80%, todo o dinheiro pago pelo comprador será retido, e o desenvolvedor também terá o direito de exigir que o comprador pague o valor total da propriedade especificada no contrato. Se a construção atingir 60%, 40% do custo total do contrato serão retidos. Se a construção tiver começado, mas não atingir 60%, serão retidos 25% e, finalmente, se a construção do objeto não for anunciada, o desenvolvedor reterá 30% do valor já pago pelo imóvel que você comprou. A compensação do saldo deve ser feita dentro de um ano, em conformidade com o artigo 11, parágrafo 4.
Concluindo, gostaria de observar que, em geral, a adoção da lei abalou o equilíbrio entre os direitos dos desenvolvedores e compradores. Algumas pessoas pensam assim. Outros acreditam que essas mudanças terão um efeito benéfico no mercado imobiliário. Como será realmente, o tempo dirá.
Ao decidir sobre a aquisição de imóveis, os principais fatores são a localização, o layout, a decoração e, é claro, o custo do imóvel selecionado. Como regra geral, ninguém pensa que, em primeiro lugar, você precisa navegar pelas leis que regulam as transações de vendas e protegem seus direitos. O contato oportuno de profissionais bem estabelecidos no mercado imobiliário ajudará você a obter informações completas sobre projetos e preços, bem como o suporte jurídico necessário, o que, sem dúvida, acelerará significativamente o processo de compra, economizará tempo e dinheiro e os nervos.
